Zakup nieruchomości to proces, który wiąże się z wieloma emocjami i znaczącym zaangażowaniem kapitału. Jako deweloper z wieloletnim doświadczeniem wiemy, że poczucie bezpieczeństwa jest dla Ciebie priorytetem. Rynek mieszkaniowy w Polsce funkcjonuje obecnie w oparciu o ustawę z dnia 20 maja 2021 r., która wprowadziła szereg mechanizmów chroniących Twoje interesy znacznie skuteczniej niż poprzednie regulacje.
Zmiany te są już w pełni obowiązujące i dotyczą każdej nowej umowy, którą podpisujesz. W tym wpisie wyjaśnimy najważniejsze aspekty prawne, które bezpośrednio wpływają na ochronę Twoich pieniędzy oraz jakość odbieranego domu lub mieszkania.
Koniec okresów przejściowych - pełna ochrona
Choć ustawa została uchwalona w 2021 roku, przez pewien czas na rynku funkcjonowały "podwójne standardy" ze względu na okresy przejściowe dla starszych inwestycji. Ten czas jednak definitywnie minął 1 lipca 2024 roku. Oznacza to, że obecnie, decydując się na zakup nieruchomości z rynku pierwotnego, korzystasz z pełnego wachlarza zabezpieczeń przewidzianych przez nowe prawo.
Warto wiedzieć, że ustawa chroni Cię nie tylko wtedy, gdy kupujesz "dziurę w ziemi". Przepisy stosuje się również do umów zawieranych już po zakończeniu budowy, aż do momentu przeniesienia własności.
Umowa rezerwacyjna - koniec z dowolnością
To zmiana, którą odczujesz już na samym początku drogi do własnego M. Wcześniej umowy rezerwacyjne nie były uregulowane ustawowo, co rodziło wiele niejasności. Teraz taka umowa musi zostać zawarta w formie pisemnej pod rygorem nieważności. Ustawodawca zadbał też o Twój portfel, wprowadzając sztywny limit opłaty rezerwacyjnej - nie może ona wynosić więcej niż 1% ceny lokalu określonej w prospekcie informacyjnym.
Najważniejszą korzyścią jest jednak bezpieczeństwo wpłaconych środków w przypadku finansowania zakupu kredytem. Jeśli bank wyda negatywną decyzję kredytową (przy spełnieniu określonych warunków), opłata rezerwacyjna musi zostać Ci niezwłocznie zwrócona. Z kolei, jeśli to deweloper nie wywiąże się ze swoich zobowiązań, np. zmieniając prospekt bez Twojej wiedzy, pieniądze wracają do Ciebie w podwójnej wysokości.
Odbiór techniczny i wada istotna
Nowa ustawa znacznie wzmocniła Twoją pozycję w momencie odbioru kluczy. Kluczowym pojęciem, które musisz znać, jest wada istotna, czyli taka usterka, która uniemożliwia korzystanie z nieruchomości zgodnie z jej przeznaczeniem.
Procedura wygląda następująco: podczas odbioru sporządzamy protokół, do którego wpisujesz zauważone wady. Mamy 14 dni na przekazanie Ci informacji o uznaniu lub odmowie uznania wad (wraz z uzasadnieniem). Jeśli w tym terminie nie zajmiemy stanowiska, uznaje się, że zaakceptowaliśmy istnienie wad. Na ich usunięcie mamy 30 dni.
Co, jeśli spór dotyczy wady istotnej? Jeśli odmówimy jej uznania w protokole, masz prawo odmówić dokonania odbioru lokalu. Wówczas sprawę rozstrzyga opinia rzeczoznawcy budowlanego. Jeśli ekspert potwierdzi Twoje racje, koszt opinii pokrywa deweloper, a Ty zyskujesz nawet prawo do odstąpienia od umowy.
Prospekt informacyjny bez tajemnic
Zanim podpiszesz umowę deweloperską lub rezerwacyjną, mamy obowiązek doręczyć Ci prospekt informacyjny. Nowoczesne przepisy preferują trwały nośnik (np. formę elektroniczną), co ułatwia analizę dokumentu w domowym zaciszu.
Dokument ten musi być niezwykle szczegółowy. Znajdziesz w nim nie tylko informacje o standardzie wykończenia, ale także o tym, co dzieje się w promieniu 1 km od inwestycji - np. o planowanych drogach czy obiektach mogących generować uciążliwości. Pamiętaj, że jeśli treść umowy deweloperskiej różni się od zapisów w prospekcie, zmiany te muszą być w umowie wyraźnie i widocznie podkreślone, a Ty musisz wyrazić na nie zgodę.
Prawo do odstąpienia od umowy
Ustawa precyzyjnie określa sytuacje, w których możesz bezpiecznie zrezygnować z zakupu. Oprócz wspomnianej procedury wady istotnej, odstąpienie jest możliwe m.in. wtedy, gdy umowa nie zawiera wymaganych elementów lub informacje w niej są niezgodne z prospektem.
Bardzo ważnym zabezpieczeniem jest tzw. mechanizm 120 dni. Jeśli deweloper nie przeniesie na Ciebie własności lokalu w terminie określonym w umowie, masz prawo wyznaczyć mu dodatkowy, 120-dniowy termin na realizację tego obowiązku. Po jego bezskutecznym upływie możesz odstąpić od umowy, zachowując roszczenie o kary umowne.
Deweloperski Fundusz Gwarancyjny
Fundamentem finansowego bezpieczeństwa nowej ustawy jest Deweloperski Fundusz Gwarancyjny (DFG). To rozwiązanie systemowe, na które jako deweloper odprowadzamy składki od każdej Twojej wpłaty. Chroni ono Twoje środki w najtrudniejszych scenariuszach, takich jak upadłość dewelopera czy banku prowadzącego rachunek powierniczy.
Sprawdź także: Deweloperski Fundusz Gwarancyjny - Twoje bezpieczeństwo.
Podsumowanie
Nowa ustawa deweloperska to dla Ciebie gwarancja przejrzystości i jakości, a dla nas jasny wyznacznik standardów, których przestrzegamy. W Prodim działamy w pełnej zgodzie z obowiązującymi przepisami, dbając o to, by cały proces zakupu był dla Ciebie komfortowy i bezpieczny.
Jeśli szukasz inwestycji realizowanej z dbałością o detale prawne i techniczne, poznaj nasze osiedla:
Nowe Karwiany to kompleks przestronnych domów jednorodzinnych (szeregowych i bliźniaczych) w podwrocławskich Karwianach. Domy o podwyższonym standardzie powstają na w pełni uzbrojonych działkach. To sprawdzony adres - XII etapów (247 domów) zostało już zamieszkanych,a w sprzedaży pozostały ostatnie dostępne domy z ostatniego XIII etapu.
Osiedle Świerkowe Bielany w Bielanach Wrocławskich to nasza odpowiedź na potrzeby osób szukających ekologicznych rozwiązań. Te nowoczesne szeregówki wyposażyliśmy w pompy ciepła, które czerpią energię z powietrza. To rozwiązanie nie tylko przyjazne środowisku, ale też zapewniające mieszkańcom realny komfort i niższe koszty utrzymania.