Zakup nieruchomości to jedna z najważniejszych decyzji finansowych w życiu. Poza ceną samego mieszkania czy domu, musisz liczyć się z kosztami okołotransakcyjnymi. Jednym z najistotniejszych jest podatek od czynności cywilnoprawnych, znany szerzej jako PCC. W ostatnich latach zasady jego naliczania przeszły rewolucyjne zmiany.
W tym wpisie wyjaśnimy, czym dokładnie jest PCC, kiedy musisz go zapłacić, a kiedy możesz skorzystać ze zwolnienia. Wyjaśnimy również, kto od niedawna musi płacić wyższą, 6% stawkę.
Czym jest podatek PCC i kiedy się go płaci?
Podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC) to opłata, którą uiszczasz przy zawieraniu określonych umów - w tym umowy sprzedaży nieruchomości. Kluczową zasadą, którą musisz znać, jest rozróżnienie rynku pierwotnego i wtórnego.
Rynek wtórny (zakup od osoby fizycznej)
Rynek pierwotny (zakup od dewelopera)
To właśnie tutaj PCC jest regułą. Gdy kupujesz mieszkanie "z drugiej ręki", czyli od poprzedniego właściciela (osoby fizycznej lub firmy, która nie jest płatnikiem VAT), transakcja podlega 2% podatkowi PCC.
Wybierając zakup nieruchomości bezpośrednio od nas, czyli dewelopera, sytuacja wygląda inaczej. Transakcja taka jest opodatkowana podatkiem VAT (zazwyczaj 8%). Zgodnie z ustawą, czynności opodatkowane VAT (lub zwolnione z VAT) nie podlegają już PCC, choć są wyjątki, które opiszemy w dalszej części artykułu.
Mówiąc prościej: kupując od nas nowy dom, nie płacisz 2% podatku PCC. Podatek VAT jest już wliczony w cenę brutto lokalu, którą widzisz w ofercie. To znaczna oszczędność i uproszczenie całego procesu - nie musisz martwić się dodatkowymi opłatami skarbowymi z tego tytułu.
Stawka 2% i rola notariusza
Standardowa stawka PCC przy zakupie nieruchomości wynosi 2% wartości rynkowej nieruchomości.
Co ważne, podstawą opodatkowania jest wartość rynkowa, a niekoniecznie cena, na którą umówiłeś się ze sprzedającym. Jeśli cena transakcyjna znacząco odbiega od średnich cen rynkowych (np. jest rażąco zaniżona), urząd skarbowy może wezwać Cię do jej skorygowania i dopłaty podatku wraz z odsetkami. W praktyce jednak notariusz, który jest płatnikiem PCC, czuwa nad tym procesem.
To właśnie notariusz pobiera od Ciebie wyliczony podatek podczas podpisywania aktu notarialnego przenoszącego własność. Następnie odprowadza go do odpowiedniego urzędu skarbowego i składa za Ciebie deklarację (PCC-3(a)). Ty jako kupujący nie musisz już niczego dodatkowo zgłaszać.
Kogo nie obowiązuje PCC? Zwolnienie dla kupujących pierwsze mieszkanie
To najważniejsza zmiana dla wielu osób kupujących swoje "M" na rynku wtórnym. Od 31 sierpnia 2023 roku obowiązuje całkowite zwolnienie z PCC przy zakupie pierwszej nieruchomości mieszkalnej.
Dotyczy to zakupu prawa własności lokalu mieszkalnego (mieszkania) lub budynku mieszkalnego jednorodzinnego (domu) na rynku wtórnym.
Jakie warunki musisz spełnić, aby skorzystać ze zwolnienia?
Musisz być osobą fizyczną, a w dniu transakcji (oraz przed tym dniem) nie mogłeś posiadać prawa własności do żadnego innego mieszkania ani domu.
Jeśli jesteś w związku małżeńskim, warunek ten dotyczy obojga małżonków.
Co z dziedziczeniem?
Ustawodawca przewidział wyjątek. Jeśli odziedziczyłeś (lub otrzymałeś w darowiźnie) udział w nieruchomości mieszkalnej, nadal możesz skorzystać ze zwolnienia przy zakupie swojego pierwszego mieszkania, pod warunkiem, że posiadany przez Ciebie udział nie przekracza 50%.
Aby skorzystać z ulgi, wystarczy, że podczas wizyty u notariusza złożysz stosowne oświadczenie, że spełniasz warunki do zwolnienia z podatku. To ogromna oszczędność, która może wynieść kilkanaście, a nawet kilkadziesiąt tysięcy złotych.
Kto płaci więcej? Nowa stawka 6% PCC
W opozycji do ulgi na pierwsze mieszkanie, od 1 stycznia 2024 roku wprowadzono także sankcyjną stawkę PCC. Wynosi ona 6% i jest skierowana przeciwko inwestorom dokonującym zakupów pakietowych.
Co ciekawe, ta podwyższona stawka dotyczy również rynku pierwotnego, co jest wyjątkiem od reguły "VAT albo PCC".
Kiedy zapłacisz 6% PCC?
Podatek ten obowiązuje, gdy kupujesz co najmniej szósty lokal mieszkalny (lub kolejne) w jednej inwestycji (w jednym lub kilku budynkach wzniesionych na jednej nieruchomości gruntowej), a transakcja jest opodatkowana podatkiem VAT.
Jeśli jesteś inwestorem i kupujesz "pakiet" mieszkań od dewelopera, od szóstego lokalu wzwyż zapłacisz zarówno VAT (w cenie mieszkania), jak i dodatkowo 6% PCC od wartości netto tego lokalu.
Dla typowego nabywcy, który kupuje jedno lub dwa mieszkania (dla siebie lub na wynajem), ta zmiana nie ma jednak żadnego znaczenia.
Podsumowanie - co musisz wiedzieć o PCC
Reasumując, zasady dotyczące podatku PCC są obecnie bardziej złożone, ale dla wielu osób korzystniejsze:
- Kupujesz od nas (rynek pierwotny): Nie płacisz PCC (z wyjątkiem zakupu 6. i kolejnego lokalu w ramach jednej inwestycji).
- Kupujesz na rynku wtórnym: Standardowa stawka to 2% PCC od wartości rynkowej.
- Kupujesz pierwsze mieszkanie (rynek wtórny): Jesteś zwolniony z PCC po złożeniu oświadczenia u notariusza.
Wybór rynku pierwotnego pozostaje najprostszym i najbardziej przewidywalnym rozwiązaniem pod kątem kosztów transakcyjnych. Kupując nieruchomość na rynku pierwotnym masz pewność, że cena brutto jest ceną ostateczną, a Ty nie musisz martwić się dodatkowymi obciążeniami podatkowymi, takimi jak PCC.
Sprawdź także: Od czego zależy cena nieruchomości?
Planując zakup, warto rozważyć wszystkie "za" i "przeciw". Decydując się na dom od dewelopera zyskujesz nie tylko zwolnienie z PCC, ale także nowoczesne budownictwo, niższe koszty eksploatacji i możliwość aranżacji wnętrza dokładnie pod Twoje potrzeby.
Zachęcamy do zapoznania się z naszymi dwiema kluczowymi inwestycjami w okolicach Wrocławia, które oferują komfort i wysoką jakość wykonania:
- Nowe Karwiany: Spokojne osiedle domów zlokalizowane tuż pod Wrocławiem, idealne dla rodzin szukających funkcjonalnej przestrzeni do życia i wypoczynku. Sprawdź na https://nowekarwiany.pl.
- Świerkowe Bielany: Nowoczesne domy w Bielanach Wrocławskich, łączące bliskość infrastruktury miejskiej z dostępem do terenów zielonych. Zobacz więcej na https://www.swierkowebielany.pl.